Os diretores de desenvolvimento são avaliados pelos resultados: empreendimentos que funcionam bem no mercado, que atraem e retêm lojistas e que geram uma afluência e um tempo de permanência que se convertem em rendas e baixa rotação. Cada vez mais, as áreas exteriores onde se ganha grande parte desse desempenho, as praças, as esplanadas e as zonas de restauração, são comprometidas por verões que não são apenas mais quentes, mas também mais longos.
A questão não é saber se o arrefecimento exterior e o placemaking funcionam. As provas de que funcionam são inequívocas. A questão é como concretizá-los sem os custos, os prazos e as perturbações que as intervenções tradicionais impõem a um ativo em funcionamento. Este guia mostra como pensar esse equilíbrio.
O calor não danifica um ativo comercial ou de uso misto como o faria uma falha estrutural. Erode-o comercialmente, em silêncio e época após época.
Quando as áreas exteriores se tornam desconfortáveis nas horas mais quentes, a afluência diminui, o tempo de permanência encurta e as esplanadas de F&B, a utilização exterior de maior margem, esvaziam-se precisamente quando deviam estar mais cheias. Os lojistas sentem-no na faturação. As equipas de comercialização sentem-no quando potenciais lojistas visitam uma zona exterior subaproveitada. Ao fim de vários verões, uma área exterior que devia ser o fator diferenciador do empreendimento torna-se um encargo que reduz o desempenho de tudo o que a rodeia.
O argumento comercial para agir está bem estabelecido. A documentação do Urban Land Institute sobre a Sundance Square Plaza, em Dallas–Fort Worth, registou um aumento de 20% nas vendas de retalho, um aumento de 10 vezes na assistência a eventos e uma subida de 5% nos preços residenciais da zona após a introdução de uma fonte transitável. O placemaking refrescante não é uma comodidade por si só. É um motor mensurável do desempenho do ativo.
Eis a parte que todos os diretores de desenvolvimento já conhecem, e que quase todos os estudos de viabilidade tendem a subestimar.
A forma dominante de criar placemaking refrescante no exterior, uma fonte construída tradicional, é um grande projeto de construção. Exige projeto, licenciamento, escavação, fundações e meses de obras no local. Num empreendimento novo, isso é simplesmente parte do programa. Num ativo em funcionamento, é algo completamente diferente.
Uma obra num centro em funcionamento não é um intervalo neutro. É pó na roupa de uma marca ou nas mesas de um restaurante. É ruído sobre uma esplanada onde as pessoas deviam demorar-se. São equipamentos que cortam as linhas de visão para as montras e que assinalam, inequivocamente, que aquilo é um estaleiro e não um lugar para passar a tarde. A afluência evita-o. O tempo de permanência cai. Os lojistas veem as vendas descer precisamente durante as obras destinadas a aumentá-las.
Este é o custo oculto do estudo de viabilidade. O ativo fica materialmente pior, e as relações com os lojistas ficam sob tensão, durante todo o período que antecede a melhoria. Um projeto que se paga ao longo de anos pode causar danos reais nos meses que demora a construir.
Para um diretor de desenvolvimento que pondera uma intervenção num centro em atividade, a perturbação não é uma nota de rodapé. É, muitas vezes, o fator decisivo.
Uma forma útil de avaliar uma opção de arrefecimento exterior ou de placemaking é confrontá-la com três critérios:
As obras construídas tradicionais tendem a pontuar bem no impacto, mas mal nos prazos e na perturbação. A nebulização e o sombreamento pontuam bem nos prazos e na perturbação, mas de forma modesta no impacto e no valor de placemaking. A lacuna, um impacto elevado, entregue depressa e sem perturbar um ativo em funcionamento, merece ser resolvida.
O AERISIO Oasis foi concebido para ocupar exatamente essa lacuna. Oferece o impacto de placemaking de uma fonte emblemática, sem a obra que normalmente a antecede.
O Oasis é uma fonte refrescante transitável e modular. É desenhado para um local específico em segundos com o AERISIO Configurator, fabricado em semanas na Europa e instalado à superfície em dias sobre qualquer pavimento existente. Requer apenas três ligações: água, drenagem e eletricidade. Sem escavação, sem fundações e sem paragens de atividade devido a obras.
Para um diretor de desenvolvimento, a consequência prática é simples: o ativo continua a funcionar durante todo o processo. Sem pó, sem perturbação, sem ruído e sem zonas mortas impostas aos lojistas. A melhoria chega de forma limpa e rápida. Os visitantes continuam a vir, os lojistas continuam a vender e o espaço exterior ganha um elemento refrescante e atrativo que atrai afluência e prolonga o tempo de permanência, entregue num prazo medido em semanas e não em anos.
Como o sistema é modular e relocalizável, adapta-se também à forma como os empreendimentos realmente evoluem. Pode ser introduzido numa fase, deslocado quando o plano diretor muda ou alargado a vários ativos de um portefólio, em vez de comprometer permanentemente um ativo com uma estrutura construída fixa.
O valor comercial do placemaking refrescante está demonstrado. O que mudou é que já não tem de chegar através de uma obra que prejudica um ativo em funcionamento antes de o melhorar.
Para um diretor de desenvolvimento que pondera impacto, prazos e perturbação, essa é a mudança relevante: a possibilidade de acrescentar um verdadeiro ativo de placemaking a um empreendimento comercial ou de uso misto, e de o fazer em semanas, sem fechar o espaço, sem perturbar os lojistas e sem desgastar precisamente a afluência que o projeto deve construir.
Instalar uma fonte exterior obriga a fechar o espaço? Uma fonte construída tradicional sim, devido à escavação e a meses de obra. O AERISIO Oasis não: instala-se à superfície em dias, sobre um pavimento existente, enquanto o ativo continua a funcionar normalmente.
Qual é o argumento comercial do arrefecimento exterior num empreendimento comercial? O placemaking refrescante aumenta a afluência, o tempo de permanência e a atividade de F&B nas áreas exteriores durante as horas mais quentes, quando essas áreas teriam, de outro modo, um desempenho abaixo do potencial. Casos documentados, incluindo a Sundance Square Plaza, mostram ganhos mensuráveis nas vendas de retalho e na afluência.
Com que rapidez se pode acrescentar arrefecimento a um ativo em funcionamento? O AERISIO Oasis é desenhado em segundos com o seu Configurator proprietário, fabricado em semanas e instalado à superfície em dias, permitindo que um empreendimento ganhe placemaking refrescante em semanas, e não nos anos que uma obra construída exige.
A instalação perturba muito os lojistas? Muito pouco. Como não há escavação nem construção, a instalação evita o pó, o ruído, as obstruções e as paragens de atividade que uma obra convencional impõe a lojistas e visitantes.
Pode ser utilizado num portefólio ou por fases? Sim. O Oasis é modular e relocalizável, pelo que pode ser introduzido numa única fase, alargado a vários ativos ou reposicionado à medida que o empreendimento evolui.
A AERISIO é uma empresa nórdica de tecnologia imobiliária e climática. As nossas fontes refrescantes transitáveis e inteligentes protegem a vitalidade do espaço público e o desempenho dos ativos durante o calor. Os projetos são gerados em segundos e os sistemas instalam-se à superfície em semanas, sem escavação nem paragens por obras. Patente pendente.