Os gestores de ativos raramente pensam em fontes. Pensam em valor. Se os inquilinos renovam, se o espaço se arrenda rapidamente, se a renda sobe ou desce, nas taxas de ocupação e se a propriedade vale mais este ano do que no anterior. Tudo o resto é um meio para esses fins.
É precisamente por isso que o conforto térmico exterior merece atenção. Estações de calor cada vez mais intensas e longas tornaram-se um travão silencioso no desempenho de um ativo comercial. Reduzem a afluência, encurtam o tempo que as pessoas passam num espaço e deixam vazias, nas horas de maior calor, zonas exteriores que deviam ser ativos. O contrário também é verdade. Um espaço exterior confortável e bem concebido é uma forma fiável de reter inquilinos, atrair visitantes e proteger o valor a longo prazo. O placemaking refrescante é onde se encaixa uma fonte refrescante transitável.
Quando um espaço está demasiado quente, as pessoas vão-se embora ou nunca chegam. A investigação sobre a atividade comercial de retalho concluiu que o calor extremo reduz de forma mensurável a circulação de pessoas no exterior — sendo os locais exteriores, ao ar livre e voltados para a rua os que sofrem a correspondente quebra na atividade comercial. Quando o calor aumenta, os consumidores encurtam as deslocações ou permanecem no conforto do ar condicionado noutro lugar. Os negócios que dependem de um fluxo constante de pessoas são os primeiros a senti-lo.
Para um gestor de ativos, essa cadeia importa porque termina no valor. Menos afluência e menor tempo de permanência significam vendas mais fracas dos inquilinos. Vendas mais fracas tornam um local menos atrativo para ocupar. Espaços mais difíceis de arrendar e rendas mais baixas repercutem-se diretamente na avaliação da propriedade. O calor, se não for tratado, pode ser uma fuga lenta no desempenho dos ativos. À medida que os verões, sobretudo na Europa, se prolongam, a fuga aumenta.
A razão pela qual os promotores e proprietários investem na experiência de um espaço é que a experiência é cada vez mais aquilo que ali leva as pessoas. O imobiliário comercial tem de proporcionar experiência. A investigação do setor imobiliário concluiu que uma grande maioria das pessoas espera agora que os lugares onde passam tempo ofereçam mais prazer, satisfação e valor. A maioria está também disposta a pagar mais por uma experiência de elevada qualidade. Um espaço agradável faz parte daquilo que o ativo está a vender.
Placemaking é o termo para transformar deliberadamente um espaço num sítio onde as pessoas querem estar. Há agora provas substanciais de que investir em placemaking compensa. Estudos sobre o placemaking no imobiliário comercial associaram-no a um tempo de permanência significativamente maior e a uma perceção positiva mais forte do espaço, bem como a efeitos relevantes no valor a longo prazo. Isto inclui valores de propriedade substancialmente mais altos junto a espaços públicos bem concebidos e prémios de renda para espaços em empreendimentos bem localizados e ricos em experiência. Os detalhes variam consoante o estudo e o contexto, mas a direção é consistente. Um lugar melhor tem melhor desempenho enquanto ativo.
O arrefecimento é uma condição prévia para tudo isto. Nenhum dos benefícios de um espaço exterior bem concebido está disponível se o espaço for insuportável durante um terço do ano. O conforto térmico é o que ajuda a desbloquear o placemaking.
A forma mais clara de o conforto proteger o valor é através da retenção. Manter um inquilino é muito mais fácil do que substituí-lo. A análise do setor sobre a rotatividade de inquilinos aponta que substituir um inquilino comercial pode custar várias vezes mais do que reter um já existente, contando com a renda perdida durante a vacância, o marketing, os incentivos e as obras de adaptação. Além disso, o rendimento perdido com uma vacância pode demorar muito tempo a recuperar.
Os inquilinos só renovam quando o seu próprio negócio corre bem no espaço e quando o ambiente os apoia. Uma zona exterior que atrai pessoas, prolonga o tempo que ali permanecem e se mantém utilizável durante o verão ajuda diretamente o desempenho de um inquilino e facilita a decisão de renovar. O conforto não é, portanto, um centro de custos. É mais uma alavanca que protege o rendimento sobre o qual o ativo é avaliado.
Uma fonte refrescante transitável é uma forma direta e visível de tornar um espaço exterior simultaneamente mais fresco e mais apelativo. A água baixa a temperatura do ar em seu redor, atrai as pessoas e dá ao espaço um ponto focal e um sentido de ocasião. No entanto, a implementação de elementos de água tem sido, até agora, um fardo.
Tradicionalmente, elementos como este eram lentos e perturbadores de instalar, tornando-os difíceis de justificar num ativo já em operação. O AERISIO Oasis foi concebido para eliminar esse obstáculo. Instala-se à superfície, sobre qualquer superfície dura existente, em dias, sem escavação e sem paragem por obras do espaço que está a melhorar. O seu projeto e engenharia são automatizados com o AERISIO Configurator, poupando os 8-12 meses habitualmente gastos em projeto à medida. A segurança e o desempenho da água são monitorizados continuamente pela inteligência edge AERISIO WAVE. Para um gestor de ativos, isto significa que o benefício de conforto e placemaking pode ser adicionado rapidamente a um ativo em funcionamento, sem fechar o próprio espaço que gera o seu rendimento, e implementado de forma integrada em todo um portefólio de ativos.
O calor corrói o valor silenciosamente, através da redução da afluência, do desempenho dos inquilinos e da lenta diminuição das rendas e da procura. O conforto e o placemaking invertem-no, e o retorno surge onde um gestor de ativos mais o valoriza. Retenção, taxas de ocupação e valor. Uma fonte refrescante transitável é uma das formas mais diretas de comprar esse conforto — e, instalada como um produto e não como um projeto de construção, uma das poucas que pode ser adicionada a um ativo em funcionamento sem o perturbar.
Como é que o calor afeta o valor de uma propriedade comercial? De forma indireta, mas relevante. O calor reduz a afluência no exterior e encurta as visitas, o que enfraquece as vendas dos inquilinos, torna o espaço mais difícil de arrendar e reduz as rendas — tudo isto com impacto no valor da propriedade. À medida que os verões se prolongam e se intensificam, este efeito só aumenta.
Investir em conforto exterior compensa realmente? As provas dizem que sim. O conforto mantém o espaço exterior utilizável durante o verão, o que sustenta a afluência e o desempenho dos inquilinos. A investigação sobre placemaking associa de forma consistente os espaços bem concebidos a mais tempo de permanência, a uma perceção mais forte e a maior valor. O maior retorno individual é muitas vezes a retenção de inquilinos, uma vez que manter um inquilino é muito mais barato do que substituí-lo.
Porque é que a retenção de inquilinos importa tanto para o valor? A rotatividade é dispendiosa e mais difícil de recuperar. Substituir um inquilino comercial pode custar várias vezes mais do que mantê-lo, e a renda perdida durante uma vacância pode demorar vários trimestres a recuperar. Os investimentos que ajudam os inquilinos a ter bom desempenho e a permanecer protegem o rendimento sobre o qual o ativo é avaliado.
Pode adicionar-se um elemento de arrefecimento a uma propriedade que já está em funcionamento? Sim. O AERISIO Oasis instala-se à superfície, sobre uma superfície dura existente, em dias, sem escavação e sem perturbação por obras, pelo que o conforto e o placemaking podem ser adicionados a um ativo em funcionamento sem fechar o espaço que gera o seu rendimento.
Isto funciona em diferentes tipos de imobiliário? Sim. A lógica de que o conforto térmico sustenta a afluência e o desempenho dos inquilinos, protegendo assim o valor, aplica-se ao retalho, à hotelaria, aos escritórios e parques empresariais e ao imobiliário residencial. Um Oasis pode ser configurado para cada contexto e implementado num portefólio de ativos.
A AERISIO é uma empresa de tecnologia imobiliária e climática sediada na Finlândia. O seu principal produto, o AERISIO Oasis, é uma fonte refrescante transitável e modular que se instala à superfície, em qualquer superfície dura, em dias — sem escavação, sem obras. O projeto e a engenharia são automatizados com o AERISIO Configurator, e cada Oasis é monitorizado continuamente pela inteligência edge AERISIO WAVE para garantir a segurança da água e o desempenho do sistema. A AERISIO traz placemaking refrescante de nível arquitetónico a cidades, imobiliário e residências privadas.
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