Los gestores de activos rara vez piensan en fuentes. Piensan en valor. En si los inquilinos renuevan, en si el espacio se alquila rápido, en si la renta sube o baja, en las tasas de ocupación y en si la propiedad vale más este año que el anterior. Todo lo demás es un medio para esos fines.
Precisamente por eso el confort térmico exterior merece atención. Unas temporadas de calor más intensas y prolongadas se han convertido en un lastre silencioso para el rendimiento de un activo comercial. Reducen la afluencia, acortan el tiempo que la gente pasa en un espacio y hacen que zonas exteriores que deberían ser activos permanezcan vacías durante las horas de más calor. Lo contrario también es cierto. Un espacio exterior confortable y bien concebido es una forma fiable de retener inquilinos, atraer visitantes y proteger el valor a largo plazo. El placemaking refrescante es donde encaja una fuente refrescante transitable.
Cuando un espacio está demasiado caliente, la gente se marcha o nunca llega. La investigación sobre la actividad comercial minorista ha constatado que el calor extremo reduce de forma medible cuánto se desplaza la gente al aire libre —y los emplazamientos exteriores, al aire libre y a pie de calle experimentan la caída correspondiente de la actividad comercial. Cuando sube el calor, los compradores acortan sus salidas o se quedan en el confort del aire acondicionado en otro lugar. Los negocios que dependen de un flujo constante de personas lo notan primero.
Para un gestor de activos, esa cadena importa porque termina en el valor. Menos afluencia y menor tiempo de permanencia significan ventas más débiles para los inquilinos. Unas ventas más débiles hacen que un emplazamiento resulte menos atractivo para ocupar. Un espacio más difícil de alquilar y unas rentas más bajas repercuten directamente en la valoración de la propiedad. El calor, si no se aborda, puede ser una fuga lenta en el rendimiento de los activos. A medida que los veranos, especialmente en Europa, se alargan, la fuga aumenta.
La razón por la que los promotores y propietarios invierten en la experiencia de un espacio es que la experiencia es, cada vez más, aquello que busca la gente al acudir a él. El inmobiliario comercial debe ofrecer experiencia. La investigación del sector inmobiliario ha constatado que una amplia mayoría de las personas espera hoy que los lugares en los que pasa su tiempo ofrezcan más placer, disfrute y valor. La mayoría también está dispuesta a pagar más por una experiencia de alta calidad. Un espacio agradable forma parte de lo que el activo vende.
Placemaking es el término que designa el hecho de convertir deliberadamente un espacio en un lugar donde la gente quiere estar. Existen ya pruebas sustanciales de que invertir en placemaking es rentable. Los estudios sobre placemaking en el inmobiliario comercial lo han asociado a un tiempo de permanencia significativamente mayor en un espacio y a una percepción positiva más fuerte del mismo, así como a efectos relevantes sobre el valor a largo plazo. Esto incluye valores de propiedad notablemente más altos cerca de espacios públicos bien diseñados y primas de renta para los espacios de promociones bien ubicadas y ricas en experiencia. Los detalles varían según el estudio y el contexto, pero la dirección es coherente. Un mejor lugar rinde mejor como activo.
El enfriamiento es una condición previa para todo esto. Ninguna de las ventajas de un espacio exterior bien concebido está disponible si el espacio resulta insoportable durante un tercio del año. El confort térmico es lo que ayuda a liberar el placemaking.
La forma más clara en que el confort protege el valor es a través de la retención. Conservar un inquilino es mucho más fácil que sustituirlo. El análisis del sector sobre la rotación de inquilinos señala que sustituir a un inquilino comercial puede costar varias veces más que retener a uno existente, una vez contabilizadas la renta perdida durante la desocupación, el marketing, los incentivos y las adecuaciones. Además, los ingresos perdidos por una desocupación pueden tardar mucho tiempo en recuperarse.
Los inquilinos solo renuevan cuando su propio negocio funciona bien en el espacio y cuando el entorno los respalda. Una zona exterior que atrae a la gente, prolonga su estancia y sigue siendo utilizable durante el verano contribuye directamente al rendimiento del inquilino y facilita la decisión de renovar. El confort no es, por tanto, un centro de coste. Es otra palanca que protege los ingresos sobre los que se valora el activo.
Una fuente refrescante transitable es una forma directa y visible de hacer que un espacio exterior sea a la vez más fresco y más atractivo. El agua baja la temperatura del aire a su alrededor, atrae a la gente y da al espacio un punto focal y una sensación de ocasión especial. Sin embargo, la implementación de una lámina de agua ha supuesto hasta ahora una carga.
Tradicionalmente, elementos como este resultaban lentos y molestos de instalar, lo que hacía difícil justificarlos en un activo en pie ya en funcionamiento. La AERISIO Oasis está concebida para eliminar ese obstáculo. Se instala sobre el suelo, sobre cualquier superficie dura existente, en días, sin excavación y sin interrumpir por obras el espacio que mejora. Su diseño e ingeniería están automatizados con el AERISIO Configurator, lo que ahorra los 8-12 meses que normalmente requiere el diseño a medida. La seguridad y el rendimiento del agua se monitorizan de forma continua mediante el sistema de inteligencia AERISIO WAVE. Para un gestor de activos, eso significa que la ventaja del confort y el placemaking puede añadirse a un activo en operación rápidamente, sin cerrar el propio espacio que genera sus ingresos, y desplegarse sin fricciones en toda una cartera de activos.
El calor erosiona el valor en silencio, a través de una menor afluencia, del rendimiento de los inquilinos y de la lenta reducción de las rentas y la demanda. El confort y el placemaking lo revierten, y el retorno aparece donde un gestor de activos más lo valora. Retención, tasas de ocupación y valor. Una fuente refrescante transitable es una de las formas más directas de adquirir ese confort —y, al instalarse como un producto y no como un proyecto de construcción, una de las pocas que puede añadirse a un activo en funcionamiento sin perturbarlo.
¿Cómo afecta el calor al valor de una propiedad comercial? De forma indirecta pero material. El calor reduce la afluencia exterior y acorta las visitas, lo que debilita las ventas de los inquilinos, dificulta el alquiler del espacio y merma las rentas —todo lo cual repercute en cuánto vale la propiedad. A medida que los veranos se alargan e intensifican, este efecto no hace más que crecer.
¿Invertir en confort exterior realmente es rentable? La evidencia dice que sí. El confort mantiene el espacio exterior utilizable durante el verano, lo que favorece la afluencia y el rendimiento de los inquilinos. La investigación sobre placemaking vincula de forma consistente los espacios bien concebidos con un mayor tiempo de permanencia, una percepción más fuerte y un mayor valor. El mayor retorno individual suele ser la retención de inquilinos, ya que conservar un inquilino es mucho más barato que sustituirlo.
¿Por qué importa tanto la retención de inquilinos para el valor? La rotación es cara y más difícil de recuperar. Sustituir a un inquilino comercial puede costar varias veces más que conservarlo, y la renta perdida durante una desocupación puede tardar trimestres en recuperarse. Las inversiones que ayudan a los inquilinos a rendir y a quedarse protegen los ingresos sobre los que se valora el activo.
¿Se puede añadir un elemento de enfriamiento a una propiedad que ya está en funcionamiento? Sí. La AERISIO Oasis se instala sobre el suelo, sobre una superficie dura existente, en días, sin excavación ni interrupciones por obras, de modo que el confort y el placemaking pueden añadirse a un activo en operación sin cerrar el espacio que genera sus ingresos.
¿Funciona esto en distintos tipos de inmobiliario? Sí. La lógica de que el confort térmico favorece la afluencia y el rendimiento de los inquilinos, protegiendo así el valor, se aplica al comercio minorista, la hostelería, las oficinas y los parques empresariales, y el inmobiliario residencial. Una Oasis puede configurarse para cada entorno y desplegarse en toda una cartera de activos.
AERISIO es una empresa de tecnología inmobiliaria y climática con sede en Finlandia. Su producto estrella, la AERISIO Oasis, es una fuente refrescante transitable y modular que se instala sobre el suelo en cualquier superficie dura en días, sin excavación ni obras. El diseño y la ingeniería están automatizados con el AERISIO Configurator, y cada Oasis es monitorizada de forma continua por el sistema de inteligencia AERISIO WAVE para la seguridad del agua y el rendimiento del sistema. AERISIO lleva el placemaking refrescante de calidad arquitectónica a ciudades, inmobiliario y residencias privadas.
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