Els directors de desenvolupament són avaluats pels resultats: projectes que funcionen bé al mercat, que atrauen i retenen llogaters i que generen una afluència i un temps de permanència que es tradueixen en rendes i baixa rotació. Cada vegada més, les zones exteriors on es guanya bona part d'aquest rendiment, les places, les terrasses i les zones de restauració, es veuen compromeses per estius que no només són més calorosos, sinó també més llargs.
La qüestió no és si el refredament exterior i el placemaking funcionen. Les proves que ho fan són inequívoques. La qüestió és com implantar-los sense el cost, els terminis i les molèsties que les intervencions tradicionals imposen a un actiu en funcionament. Aquesta guia explica com plantejar aquest equilibri.
La calor no malmet un actiu comercial o d'ús mixt com ho faria un defecte estructural. L'erosiona comercialment, en silenci i temporada rere temporada.
Quan les zones exteriors esdevenen incòmodes durant les hores més caloroses, l'afluència minva, el temps de permanència s'escurça i les terrasses de F&B, l'ús exterior de més marge, es buiden justament quan haurien d'estar més plenes. Els llogaters ho noten en la facturació. Els equips de comercialització ho noten quan els possibles llogaters visiten una zona exterior infrautilitzada. Al llarg d'estius consecutius, una zona exterior que hauria de ser l'element diferenciador del projecte es converteix en un llast que redueix el rendiment de tot el que l'envolta.
L'argument comercial per abordar-ho està ben establert. La documentació de l'Urban Land Institute sobre Sundance Square Plaza, a Dallas–Fort Worth, va registrar un augment del 20% de les vendes al detall, un increment de 10 vegades de l'assistència a esdeveniments i una pujada del 5% dels preus residencials de la zona després de la introducció d'una font transitable. El placemaking refrescant no és un simple equipament. És un motor mesurable del rendiment de l'actiu.
Aquí ve la part que tot director de desenvolupament ja coneix, i que gairebé tots els estudis de viabilitat tendeixen a subestimar.
La via dominant per aconseguir placemaking refrescant a l'exterior, una font construïda tradicional, és un gran projecte de construcció. Requereix disseny, permisos, excavació, fonaments i mesos d'obres al lloc. En un desenvolupament de nova planta, això és simplement part del programa. En un actiu en funcionament, és una cosa completament diferent.
Una obra en un centre en funcionament no és un interval neutre. És pols sobre la roba d'una marca o sobre les taules d'un restaurant. És soroll sobre una terrassa on la gent hauria de quedar-s'hi. Són equips que trenquen les línies de visió cap als aparadors i que assenyalen, sense cap dubte, que allò és una obra i no un lloc on passar la tarda. L'afluència ho evita. El temps de permanència cau. Els llogaters veuen baixar les vendes precisament durant les obres destinades a impulsar-les.
Aquest és el cost ocult de l'estudi de viabilitat. L'actiu empitjora de manera tangible, i les relacions amb els llogaters es tensen, durant tot el període previ a la millora. Un projecte que s'amortitza en anys pot causar un dany real en els mesos que triga a construir-se.
Per a un director de desenvolupament que sospesa una intervenció en un centre operatiu, les molèsties no són una nota a peu de pàgina. Sovint són el factor decisiu.
Una manera útil de valorar una opció de refredament exterior o de placemaking és contrastar-la amb tres criteris:
Les instal·lacions construïdes tradicionals solen puntuar bé en impacte, però malament en terminis i molèsties. La nebulització i l'ombra puntuen bé en terminis i molèsties, però de manera modesta en impacte i valor de placemaking. El buit, un impacte alt, lliurat amb rapidesa i sense pertorbar un actiu en funcionament, mereix ser resolt.
L'AERISIO Oasis es va dissenyar per ocupar exactament aquest buit. Ofereix l'impacte de placemaking d'una font emblemàtica, sense l'obra que normalment la precedeix.
L'Oasis és una font refrescant transitable i modular. Es dissenya per a una ubicació concreta en segons amb l'AERISIO Configurator, es fabrica en setmanes a Europa i s'instal·la sobre la superfície en dies sobre qualsevol paviment existent. Només requereix tres connexions: aigua, desguàs i electricitat. Sense excavació, sense fonaments i sense aturades d'activitat per obres.
Per a un director de desenvolupament, la conseqüència pràctica és senzilla: l'actiu continua operant en tot moment. No hi ha pols, ni molèsties, ni soroll, ni zones mortes imposades als llogaters. La millora arriba de manera neta i ràpida. Els visitants continuen venint, els llogaters continuen venent i l'espai exterior guanya un element refrescant i atractiu que atrau afluència i allarga el temps de permanència, lliurat en un termini de setmanes, no d'anys.
Com que el sistema és modular i reubicable, s'adapta també a la manera com els projectes evolucionen realment. Es pot introduir en una fase, traslladar quan canvia el pla director o estendre a diversos actius d'una cartera, en lloc de comprometre un actiu de manera permanent amb una estructura d'obra fixa.
El valor comercial del placemaking refrescant està fora de dubte. El que ha canviat és que ja no ha d'arribar a través d'una obra que malmet un actiu en funcionament abans de millorar-lo.
Per a un director de desenvolupament que equilibra impacte, terminis i molèsties, aquest és el canvi rellevant: la capacitat d'afegir un veritable actiu de placemaking a un projecte comercial o d'ús mixt, i de fer-ho en setmanes, sense tancar l'espai, sense molestar els llogaters i sense erosionar precisament l'afluència que el projecte ha de generar.
Instal·lar una font exterior obliga a tancar l'espai? Una font construïda tradicional sí, per l'excavació i els mesos d'obra. L'AERISIO Oasis no: s'instal·la sobre la superfície en dies, sobre un paviment existent, mentre l'actiu continua funcionant amb normalitat.
Quin és l'argument comercial del refredament exterior en un centre comercial? El placemaking refrescant augmenta l'afluència, el temps de permanència i l'activitat de F&B a les zones exteriors durant les hores més caloroses, quan aquestes zones rendirien per sota del seu potencial. Casos documentats, com Sundance Square Plaza, mostren millores mesurables en vendes al detall i assistència.
Amb quina rapidesa es pot afegir refredament a un actiu en funcionament? L'AERISIO Oasis es dissenya en segons amb el seu Configurator propi, es fabrica en setmanes i s'instal·la sobre la superfície en dies, de manera que un projecte obté placemaking refrescant en setmanes, davant dels anys que exigeix una font construïda.
Quant molesta la instal·lació els llogaters? Molt poc. Com que no hi ha excavació ni obra, la instal·lació evita la pols, el soroll, les obstruccions i les aturades d'activitat que una construcció convencional imposa a llogaters i visitants.
Es pot utilitzar en una cartera o per fases? Sí. L'Oasis és modular i reubicable, per la qual cosa es pot introduir en una sola fase, estendre a diversos actius o reposicionar a mesura que el projecte evoluciona.
AERISIO és una empresa nòrdica de tecnologia immobiliària i climàtica. Les nostres fonts refrescants transitables i intel·ligents protegeixen la vitalitat de l'espai públic i el rendiment dels actius durant la calor. Els dissenys es generen en segons i els sistemes s'instal·len sobre la superfície en setmanes, sense excavació ni aturades per obres. Patent pendent.